第36章 抵押反担保

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在这些小区现场办公之后，我们每天都会把所收的每一个件都整理成为一份档案，带回不动产登记中心之后妥善保存。然后我所有的不动产地址以及产权人姓名誊录在一张纸上，去到存放预告登记档案卷的库房里，一件一件的把对应的备案档案找出来，将这两部分档案材料，合二为一。

整理的时候，着重要再检查一下之前在现场收缴的材料是否正确，着重要看权利人是两人及两人以上的时候，份额协议是否和申请书上填写的内容一致。

份额协议主要约定的是不动产的共有方式和不动产的持证方式。不动产的共有方式一般有两种，一种是共同共有，一种是按份额共有。共同共有，顾名思义就是所有的产权人共同拥有这一处不动产，几人之间不分配具体每人各占多少的份额比例，我们所说的共同共有的意思就是几个人一起享有这处不动产100%的份额，体现不出来谁的份额多，谁的份额少。

与之相对应的另一种共有方式就是按份额共有，和共同共有不一样的点在于按份额共有会明确写明白几个产权人在这处不动产上具体每个人所占多少比例的份额，这个份额一般是用阿拉伯数字表示出具体的数字，可以精确到小数点后两位小数。当然，如果说遇到那种无法被整除的数字时，就必须要用汉字表示，例如三分之一，就不能写做“1/3”，因为这不是规范的书写用字。

和共有方式略有些复杂所不同的是，持证方式就比较好理解了，包含共同持证和分别持证两种情况。共同持证的意思就是几位共有人共同持有一个房证，这样几位共有人需要推选出其中一个人作为持证人，由他来保管不动产权证。而与之对应的是分别持证，就是指几位共有人每人都持有一本不动产权证。

这里要说明一点，即便是申请人选择了分别持证，如果需要办理业务的话，所有的产权证必须都拿到现场，而且即使其中有一个产权证丢失，其余的产权证也都要一并交还回来，换发新的产权证。

共同持证和分别持证的区别就是每多申请一个证，需要额外多交10元的工本费。其实我刚刚工作的时候，办理一个产权证也是需要缴纳20元工本费的，不过在今年年底的时候，第一个产权证的工本费被免除了。所以现在如果说只申领一个不动产权证的话，是不用交工本费的，只是如果申请更多的产权证时，多申领几个产权证，就多缴纳几个10元的工本费。

自从我上班以来，已经有类似于转让手续费这样的税费直接被免收了，然后类似于印花税、工本费这样的税费也都是部分减免了，虽然说这个费用对于有钱人来说可能是不值一提。但是对我这种升斗小民来说，能省一笔是一笔，苍蝇再小也是肉嘛！

不过提前份额协议，我也有一段不堪回首的记忆。那是我刚刚到收件窗口的时候，对很多业务，很多流程还是一知半解的。没想到这一天遇到一个受托人代办理的现房办房证业务。

我们所说的现房办证业务，是指的针对那些已经可以办理转移登记的不动产，买受人愿意全款买房，无需进行期房抵押登记的情况下，可以直接办理新建商品房转移登记的手续。

这种转移登记，需要提供开发商盖章的申请书、委托书、营业执照复印件，以及全款发票、购房合同以及申请人整个家庭成员（购房人夫妻以及未成年子女）的身份证，户口本，结婚证。

他这个不动产的买受人有两位，因此我便下意识的找她要这两位房主签署的房产份额协议，受托人摇头表示没见过这个表。我自然就是给他一份空白版的份额协议，让她回去找两个房主签完了再回来办理现房办证的手续。

结果她走了没一会儿，就怒气冲冲的回来了，直接就把购房合同扔到了我的面前。一脸愠色的对我说：“你瞪大眼睛仔细看一下，我这个购房合同里面就有份额协议，你还非得让我来回几十公里再多跑一趟。”

我翻开合同的副页里面，果然有一份机打的份额协议。于是忙不迭的向对方道歉，让对方原谅一下我这个初来乍到的新人，确实不了解这个知识点。

这是我在不动产登记中心里第一次被骂，不过确实也是这次被骂，让我了解了有一段时间的合同里有份额协议这件事的，而且印象极其深刻。

档案材料整理好之后，科长又交给我们一项艰巨的任务，那就是要我们自己在大厅后台，把和自己对接的那个小区的开发商教会了如何办理新建商品房转移登记的业务。

分配给我的这个开发商办件人还是很机灵的，没一会儿就学会了如何录入系统了，她每做一个件，我都要把这个件从头到尾的检查一遍，挑出错误的地方，让她自己都记住了。几个件办理下来，也就基本上就没什么错误的地方了。科长从我身边经过，跟我打趣道：“你现在体会到审核同事每次验你的件是什么感受了吧！”我就笑笑，也不知道该说什么好。